Het arrest 'Didam' toegepast op erfpachtuitgifte op Sint Maarten

Door : Michiel de Groote
Datum : 23.03.2022 16:52:17

HET ARREST ‘DIDAM’ TOEGEPAST OP ERFPACHTUITGIFTE OP SINT MAARTEN
Eind november 2021 werden we getrakteerd op een belangrijk arrest van de Hoge Raad over het verkopen van onroerend goed door overheden. Eerder blogde ik al over dit ‘Didam-arrest’. Velen hebben inmiddels hun gedachten laten gaan over het nieuwe kader dat de hoogste rechter heeft gecreëerd. In de kern moet er in principe bij verkoop, verhuur of bruikleengeving van onroerend goed door de betreffende overheid een procedure worden bedacht. Iedereen die interesse heeft moet een gelijke kans krijgen en de gang van zaken moet van tevoren duidelijk of transparant zijn. Ook mag de overheid criteria bedenken die helpen bij de selectie. In zoverre lijkt het op een aanbesteding, al is het dat niet volgens de criteria van het aanbestedingsrecht.

Nieuwe regels gelden ook voor erfpachtuitgifte
Begin maart werd een vonnis van de rechtbank in Sint Maarten (het Gerecht van Eerste Aanleg) gepubliceerd dat ging over een erfpachtrecht dat door de overheid zou worden uitgegeven. Enkele jaren geleden besloot de minister dat het Land Sint Maarten aan een persoon een erfpachtrecht zou gaan uitgegeven. In de rechtszaak vorderde die persoon nakoming hiervan. Op alle privaatrechtelijke handelingen van de overheid is het leerstuk van ‘Didam’ van toepassing. Ook de uitgifte van erfpachtrechten hoort daarbij, aldus de rechter. Of het besluiten tot het doen vestigen van een erfpachtrecht, zoals hier speelde. Wat dat betreft zien we dus inderdaad dat het ‘Didam-arrest’ een brede werking heeft.

Geen nakoming mogelijk vanwege ‘Didam’
De rechter op Sint Maarten oordeelde echter, dat het Land Sint Maarten niet gehouden was om de afspraak na te komen. Er was namelijk geen uitgiftebeleid. Laat staan dat dit van tevoren was gepubliceerd. En zo’n erfpachtrecht is natuurlijk wel een schaars goed. Omdat er gelijke kansen moeten worden geboden, kan niet van de overheid worden verwacht om dan toch het erfpachtrecht te vestigen. Dan zou je de overheid verplichten om in strijd met algemene beginselen van behoorlijk bestuur te handelen (althans, het gelijkheidsbeginsel zoals ingevuld in de Didamzaak). En dat is in strijd met de gedachte van ‘Didam’.

Vragen en duiding
Het vonnis gaat best ver. De overeenkomst was immers al enkele jaren oud en dus tot stand gekomen ruim voor het wijzen van het Didam-arrest. Blijkbaar grijpt de nieuwe doctrine terug op het verleden. Kunnen oude overeenkomsten dan echt worden aangetast? Hoe werkt dat dan precies, ook voor opvolgende eigenaren van onroerende zaken die in principe goederenrechtelijk beschermd zijn? En in hoeverre gaan rechters in Nederland dit overnemen?
Gezegd moet zeker worden, dat het vonnis wel erg couleur locale is. Zo lezen we in punt 4.28 van het vonnis dat de rechter vindt dat opeenvolgende ministers hun discretionaire bevoegdheden om erfpachtuitgiftes te doen “optimaal uitponden”. Daarbij worden ambtelijke notities ter behartiging van het algemene belang “ongemotiveerd terzijde geschoven”. De rechter wijst als waarschuwing zelfs nog even fijntjes op privéaansprakelijkheid bij onjuiste handelingen door ministers. Ik lees dit vonnis dan ook zo dat het Didam-arrest op zich op een begrijpelijke manier is toegepast, maar dat het ook als stok is gebruikt om mee te slaan. Kennelijk moest er een misstand worden rechtgezet. Dat is dan gelukt. Wel blijf ik zitten met de vragen die ik hierboven heb gesteld, vooral hoe ver de nieuwe regels terugwerken op overeenkomsten. Wat dat betreft zullen we toch nieuwe rechtspraak moeten afwachten.

Michiel de Groote, juridisch adviseur/docent, 06-28501030, info@waterschapsland.nl
[Photo by P. Fogden on Unsplash]