Landjepik ongedaan maken

Door : Michiel de Groote
Datum : 19.08.2019 21:07:40

Landjepik ongedaan maken

Over verjaringsproblematiek is al veel geschreven. Vorige week werd het arrest van het Amsterdamse Hof gepubliceerd (ECLI:NL:GHAMS:2019:2817), waardoor ik er niet aan ontkom hier ook even aandacht aan te besteden. Het inpikken van grond is niet toegestaan. Doe je dit toch, bijvoorbeeld door een eigen hek te zetten om de grond van een ander, dan zal die ander daar normaliter met recht tegen optreden. In de openbare ruimte zijn in het verleden veel stukjes grond ingepikt. Niet alle eigenaren (vaak gemeenten, soms waterschappen of provincies) hebben daar iets tegen gedaan. Mits er aan een aantal strikte eisen is voldaan, kan degene die de strook grond ‘willens en wetens’ illegaal had ingepikt toch eigenaar worden. Ook al staat in het kadaster nog de oude eigenaar genoemd. Dit wordt extinctieve verjaring genoemd (zie artikel 3:105 BW). In wezen vervalt na twintig jaar de bevoegdheid om het ingenomen land terug te eisen. Voor het overgaan van de eigendom is vereist dat degene die de grond heeft ingepikt als bezitter aan te merken is en dat er minimaal twintig onafgebroken jaren sinds de inbezitname zijn verstreken. Overigens, een bruiklener of een huurder is per definitie geen bezitter. Is er een bruikleen- of huurovereenkomst voor het stuk grond, dan kan er nooit extinctieve verjaring zijn.

Sinds 2017 heeft de Hoge Raad bepaalt dat het onrechtmatig is wanneer je als ‘gronddief’ land van een ander in gebruik neemt (ECLI:HR:2017:309). Dit geldt voor de situatie van extinctieve verjaring, dus bij een gronddief die te kwader trouw is ofwel had kunnen weten dat een ander de eigenaar was. Hierover is in de rechtspraktijk nadien wat onduidelijkheid geweest. Tot vorige week. Het Amsterdamse Hof heeft namelijk een rechtbankvonnis vernietigd en duidelijkheid geschapen. Als ben je grond kwijt raakt door extinctieve verjaring, dan kun je een tegenactie inzetten. Op basis van de onrechtmatige daad kun je schadevergoeding, bestaande uit teruggave van het land zelf, eisen. Wat in de eigendomskwestie door een wettelijke verjaringsregel wijzigde, kan dus worden gecompenseerd door een procedure op basis van onrechtmatige daad te starten. Wie onrechtmatig handelt, moet de daaruit voortvloeiende schade vergoeden. Dat kan in geld, maar ook in natura – bijvoorbeeld in de vorm van teruggave van het ingepikte stuk grond (vergelijk art. 6:103 BW). Eenvoudig gezegd komt het daar op neer.

Het Hof heeft ook nog gezegd, dat “de benadeelde, indien het gaat om een onroerende zaak, in de regel niet, bij wijze van eigen schuld of ten betoge dat causaal verband ontbreekt, kan worden tegengeworpen dat deze heeft nagelaten regelmatig onderzoek te doen naar eventuele inbezitnemingen van zijn zaak door onbevoegden.” Anders gezegd: uit zichzelf hoefde de gemeente in kwestie niet zelf periodiek onderzoek te doen naar haar onroerende zaken en of er gronddieven aan de slag waren geweest. Door stilzitten verliest de oorspronkelijke eigenaar geen rechten, ook niet de rechten uit hoofde van de onrechtmatige daad jegens de gronddief. In die zin voegt dit arrest wat toe aan duidelijkheid.

Let wel, zodra de inbezitname door de (oorspronkelijke) grondeigenaar is ontdekt, begint de reguliere verjaringstermijn te lopen die geldt voor de onrechtmatige daad. Dat is vijf jaar. Ontdek je een gronddief op je land, dan moet je uiterlijk binnen vijf jaar na dat moment iets doen. Dat kan zijn het starten van een rechtszaak of het stuiten van de verjaringstermijn van 5 jaar (zie verder art. 3:317 lid 1 BW). Daarnaast is er nog een belangrijke termijn. Je recht op terugeisen vervalt sowieso twintig jaar na het moment van de ‘eigendomswissel’ door extinctieve verjaring. Het terugeisen van het verdwenen land zal dan niet meer kunnen.

Veel overheden maken momenteel werk van het terugkrijgen van ingepikt land. Dit arrest is er een uitvloeisel van. Gelukkig is er nu definitief helderheid over de mogelijkheden bij landjepik. Hier nog de link naar het recente Hof-arrest:
https://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:GHAMS:2019:2817&showbutton=true&keyword=gemeente

Michiel de Groote, advocaat

[Photo by Duong Chung on Unsplash]